간주임대료 완벽 가이드: 의미부터 계산방법, 2025년 최신 이자율까지

부동산 임대사업을 하는 분이라면 한 번쯤 들어봤을 ‘간주임대료’라는 용어. 그런데 이 간주임대료가 정확히 무엇이고, 어떻게 계산하며, 세금에는 어떤 영향을 미치는지 제대로 알고 계신가요?

오늘은 간주임대료의 개념부터 최신 이자율, 그리고 세금 신고 시 꼭 알아야 할 계산방법까지 모든 것을 알기 쉽게 정리해드리겠습니다.

간주임대료란 무엇인가요?

간주임대료는 실제로 임대료를 받지 않았지만, 임대료를 받은 것으로 ‘간주(看做)’하여 과세하는 제도입니다.

쉽게 말해, 임대인이 전세금이나 보증금을 받았을 때 이 금액을 은행에 예치했다면 얻을 수 있었을 이자수익을 임대료로 보고 과세하는 것이죠.

예를 들어, 임대인이 1억 원의 전세보증금을 받았다면, 그 돈을 정기예금에 넣었을 경우 받을 수 있는 이자만큼은 임대료 수입으로 ‘간주’하여 세금을 부과하는 것입니다. 실제 그 돈으로 이자를 벌었는지 여부와 상관없이 말이죠.

간주임대료가 적용되는 대상은?

간주임대료는 주택과 비주택(상가 등) 모두에 적용되지만, 적용 조건이 다릅니다.

1. 주택 임대의 경우

• 적용 조건:
  • 3주택 이상 소유(부부 합산)
  • 보증금 등의 합계액이 3억원 초과
• 예외: 소형주택(주거전용 면적 40㎡ 이하 & 기준시가 2억원 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않음

2. 상가 등 비주택 임대의 경우

• 보증금 금액과 상관없이 모든 보증금에 간주임대료 적용
• 부가가치세 과세 대상

간주임대료 계산식: 어떻게 계산하나요?

간주임대료 계산 방법은 주택과 비주택에 따라 다르며, 장부신고인지 추계신고인지에 따라서도 달라집니다.

1. 주택 간주임대료 계산식 (장부신고)

(보증금 등 – 3억원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년은 366) × 정기예금이자율 – 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

2. 주택 간주임대료 계산식 (추계신고)

(보증금 등 – 3억원)의 적수 × 60% × 1/365(윤년은 366) × 정기예금이자율

※ 적수 = 보증금 등에 과세 기간 동안의 임대 일수를 곱한 금액
※ 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우 보증금의 적수가 가장 큰 주택 순서대로 3억원을 차감

3. 비주택(상가 등) 간주임대료 계산식

보증금 적수 × 1/365(윤년은 366) × 정기예금이자율

간주임대료 이자율: 최신 정보 (2025년 기준)

간주임대료 계산에 사용되는 정기예금이자율은 기획재정부에서 매년 고시합니다. 이 이자율은 세금 계산에 직접적인 영향을 미치므로 매년 확인이 필요합니다.

• 2024년 귀속분: 3.5%
• 2025년 귀속분: 3.1% (최근 개정)

2025년 귀속분부터 간주임대료 이자율이 3.5%에서 3.1%로 인하되었습니다. 이는 2026년 5월 종합소득세 신고 시 적용됩니다. 2025년 5월에 진행하는 2024년 귀속분 신고에는 여전히 3.5% 이자율이 적용된다는 점에 유의하세요.

간주임대료 계산 실제 사례

사례 1: 단독 소유 주택의 간주임대료 계산

A씨가 비소형주택 3채를 소유하고 있으며, 각각 보증금은 다음과 같습니다:

• A주택: 보증금 1.5억원, 월세 1백만원
• B주택: 보증금 1억원, 월세 없음
• C주택: 보증금 3.5억원, 월세 1.3백만원

간주임대료 계산 (2024년 귀속, 이자율 3.5% 기준):

• A주택: [(1.5억원 – 0) × 365] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 3,150,000원
• B주택: [(1억원 – 0) × 365] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 2,100,000원
• C주택: [(3.5억원 – 3억원) × 365] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 1,050,000원

총 간주임대료: 6,300,000원
총 월세: 27,600,000원 (12개월)
임대소득 합계: 33,900,000원

사례 2: 공동 소유 주택의 간주임대료 계산

부부 갑과 을이 다음과 같이 주택을 소유하고 있는 경우:

• A주택: 보증금 4억원, 월세 120만원 (갑 단독 소유)
• B주택: 보증금 5억원, 월세 없음 (갑 50%, 을 50% 공동 소유)
• C주택: 보증금 3천만원, 월세 130만원 (갑 30%, 을 70% 공동 소유)
• D주택: 보증금 1.7억원, 월세 없음 (갑 10%, 을 90% 공동 소유)

이 경우 갑의 단독 소유 주택(A)과 부부 공동 명의 주택(B,C,D)을 구분하여 계산합니다.

간주임대료 관련 자주 묻는 질문

Q1: 보증금이 변경된 경우 간주임대료는 어떻게 계산하나요?

보증금 등의 합계액이 변동하는 경우, 변동 구간별로 보증금 적수를 계산하여 각 기간별 간주임대료를 합산해야 합니다. 이렇게 복잡한 계산이 필요한 경우 국세청 홈택스에서 제공하는 ‘간주임대료 모의계산’ 서비스를 이용하는 것이 편리합니다.

Q2: 소형주택은 정확히 어떤 기준인가요?

소형주택은 다음 두 조건을 모두 충족해야 합니다:

• 주거전용 면적이 40㎡ 이하
• 기준시가가 2억원 이하

이 조건을 충족하는 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산 시 주택 수에 포함되지 않습니다.

Q3: 간주임대료에 대한 세금계산서 발행이 필요한가요?

간주임대료의 경우 별도의 세금계산서 발행 의무가 없으며, 단순히 신고하는 항목입니다.

Q4: 법인과 개인의 간주임대료 과세 차이점은 무엇인가요?

간주임대료에 있어서 개인사업자와 법인사업자의 가장 큰 차이는 주택에 대한 간주임대료를 개인사업자는 과세하지만, 법인사업자는 과세하지 않는다는 점입니다.

간주임대료 세금 절세 전략

간주임대료로 인한 세금 부담을 최소화하기 위한 몇 가지 전략을 알려드립니다:

1. 주택 명의 분산

앞서 본 것처럼, 단독명의와 공동명의는 각각 별도의 사업장으로 간주됩니다. 따라서 가족 간 주택 명의를 적절히 분산하면 3억원 공제 혜택을 여러 번 받을 수 있습니다.

2. 월세와 보증금 비율 조정

보증금을 낮추고 월세를 높이는 방식으로 임대 계약을 조정할 수 있습니다. 다만, 이 경우 월세 수입에 대한 세금이 증가할 수 있으므로 종합적인 세금 계산이 필요합니다.

3. 소형주택 투자 고려

2026년 12월 31일까지는 소형주택(주거전용 면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하)이 주택 수 계산에서 제외되므로, 이런 유형의 주택 투자를 고려해볼 수 있습니다.

2025년 달라지는 간주임대료 제도

2025년부터 간주임대료 이자율이 3.5%에서 3.1%로 인하됩니다. 이는 2025년 귀속분에 대해 적용되므로, 2026년 5월 소득세 신고 시부터 적용됩니다. 이로 인해 임대인의 세 부담이 다소 완화될 전망입니다.

참고로 이 이자율은 국세환급가산금이나 상속세 및 증여세 연부연납 시 적용되는 이자율과 동일하게 적용됩니다.

마치며

간주임대료는 실제로 받지 않은 임대료에 대해서도 세금을 내야 하는 독특한 제도입니다. 특히 최근 이자율 변동이 잦아 세금 부담에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 부동산 임대사업을 하고 계신다면, 간주임대료 계산 방법과 최신 이자율을 정확히 알고 세금 신고에 활용하시길 바랍니다.

복잡한 계산이 필요한 경우 국세청 홈택스의 ‘간주임대료 모의계산’ 서비스를 이용하거나, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 정확한 세금 신고로 불필요한 가산세나 세금 누락을 방지하고, 합법적인 범위 내에서 세금 부담을 최소화하시길 바랍니다.