지분형 모기지의 모든 것: 10억짜리 집 사는 방법 [2025년 최신]

요즘 부동산 시장에서 가장 뜨거운 키워드 중 하나가 바로 ‘지분형 모기지’입니다. 특히 “1억으로 10억짜리 집을 살 수 있다”는 문구가 화제가 되면서 많은 분들이 이 제도에 관심을 보이고 있어요. 하지만 정확히 이 제도가 무엇인지, 어떤 장단점이 있는지 아직 명확하게 알지 못하는 분들이 많습니다.

이 글에서는 지분형 모기지의 개념부터 장단점, 해외 사례, 그리고 실제 적용 방법까지 모든 것을 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다. 전세 걱정, 내 집 마련의 어려움을 겪고 계신다면 이 글이 도움이 될 거예요.

지분형 모기지란? 쉽게 이해하는 개념

지분형 모기지는 개인이 주택을 구입할 때 정부(한국주택금융공사)가 지분 투자자로 참여해 개인과 주택 소유권을 나눠 갖는 새로운 형태의 주택금융 제도입니다. 쉽게 말해, 대출 대신 정부와 지분을 나눠 가지고 대출 이자보다 낮은 수준의 월세를 지급하는 방식이죠.

예를 들어, 시세 10억원인 아파트를 구입한다고 가정해볼게요. 전통적인 방식이라면 계약금과 중도금으로 약 3억원(30%)을 자기자본으로 내고, 나머지 7억원은 주택담보대출로 충당해야 합니다. 하지만 지분형 모기지를 이용하면 자기자본 1억원(10%)만 준비하고, 주택담보대출로 4억원(40%)을 조달한 뒤, 나머지 5억원(50%)은 한국주택금융공사(주금공)의 지분 투자로 해결할 수 있습니다.

여기서 중요한 점은 주금공이 투자한 5억원에 대해서는 대출이 아닌 ‘지분 투자’로 간주된다는 것입니다. 그래서 매월 이자가 아닌 ‘임대료’ 개념의 사용료를 내게 됩니다. 금융당국은 이 사용료를 전세대출 이자보다 낮은 연 2%대로 적용하는 방안을 검토 중이라고 합니다. 즉, 지분형 모기지는 ‘지분 사용료(월세) + 대출 이자’를 함께 내는 구조입니다.

지분형 모기지가 주목받는 이유

최근 부동산 가격의 급등과 가계부채 증가로 ‘영끌(영혼까지 끌어모음)’ 현상이 심화되면서 많은 사람들이 내 집 마련에 어려움을 겪고 있습니다. 국제금융협회(IIF)에 따르면 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 91.7%로, 세계 38개국 중 두 번째로 높은 수준이에요. 이런 상황에서 지분형 모기지는 다음과 같은 이유로 주목받고 있습니다.

1. 초기 자금 부담 완화: 집값의 10% 정도만 있어도 내 집 마련이 가능합니다. 이는 특히 현금이 부족한 청년이나 신혼부부에게 큰 혜택이 될 수 있어요.

2. 가계부채 감소: 부채 중심의 주택금융을 자본 중심 구조로 전환해 가계부채 문제를 해결할 수 있습니다.

3. 집값 하락 리스크 감소: 주택 가격이 하락해도 손실분을 주금공이 우선적으로 부담하는 구조로 설계될 예정이라, 사실상 ‘원금보장’이 됩니다.

4. 주거 안정성 확보: 2년마다 전세 갱신 걱정 없이 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

지분형 모기지 vs 유사 제도 비교

‘지분형 모기지’와 비슷하게 들리는 ‘공유형 모기지’, ‘지분적립형 주택’ 등의 제도가 있어 혼란스러울 수 있습니다. 각 제도의 차이점을 명확히 알아봅시다.

1. 지분형 모기지: 주택금융공사가 지분 투자자로 참여해 개인과 주택 소유권을 나누는 방식입니다. 등기부상 정부와 개인이 모두 ‘집주인’으로 기재되는 공동명의 형태입니다.

2. 공유형 모기지: 2013년 도입된 제도로, 정부가 저리로 대출을 해주는 대신 주택을 팔 때 발생한 수익이나 손실을 정부와 나누는 방식입니다. 소유권은 개인에게 있지만, 시세 차익을 공유합니다.

3. 지분적립형 주택: 처음에는 집값의 일부(약 30~40%)만 내고 입주한 후, 나머지 지분을 20~30년에 걸쳐 점진적으로 매입하는 방식입니다. 주로 공공기관이 공급하는 신축 주택에 적용됩니다.

지분형 주택금융은 민간 기존 주택에도 적용되는 반면, 지분적립형 주택은 주로 새롭게 공급되는 공공주택에 적용된다는 점에서 차이가 있습니다. [출처]

지분형 모기지 상세 작동 방식

지분형 모기지의 작동 방식을 좀 더 자세히 살펴봅시다. 실제로 이 제도를 이용한다면 어떤 과정을 거치게 될까요?

1. 주택 구입 단계

시세 10억원 주택을 예로 들어보겠습니다:

• 본인 자금: 1억원(10%)
• 주택담보대출: 4억원(40%)
• 주금공 지분 투자: 5억원(50%)

이렇게 구입한 주택은 등기부상 개인과 주금공이 각각 50%의 지분을 보유한 공동명의 형태가 됩니다.

2. 거주 기간 동안의 비용

주택 거주 중에는 다음과 같은 비용을 부담합니다:

• 대출 이자: 4억원에 대한 이자(현재 시중 금리 기준)
• 지분 사용료: 주금공 지분 5억원에 대해 연 2%대의 사용료 (연간 약 1000만원, 월 83만원 수준)

예를 들어, 대출 금리가 연 3.5%라면 대출 이자로 연간 1400만원을 내고, 지분 사용료로 연간 1000만원을 내게 됩니다. 월 기준으로는 약 200만원의 비용이 발생하는 셈이죠.

3. 추가 지분 취득

여유 자금이 생기면 주금공의 지분을 추가로 구매할 수 있습니다. 이때 시세가 아닌, 해당 아파트 실거래가격의 중간값 등 시세보다 낮은 가격에 매입할 수 있도록 설계될 예정입니다. 이는 실거래 가격을 낮추는 효과도 있어 부동산 시장 안정에도 기여할 수 있습니다.

4. 주택 매각 시

지분형 모기지로 구입한 주택을 매각할 경우, 시세 차익(또는 손실)은 지분율에 따라 나눠 갖게 됩니다. 예를 들어, 본인이 50% 지분을 보유하고 있고 2억원의 시세 차익이 발생했다면, 본인과 주금공이 각각 1억원씩 나눠 갖게 됩니다.

중요한 특징은 집값이 하락했을 때 주금공의 지분이 ‘후순위’로 배치되어 먼저 손실을 부담한다는 점입니다. 이는 사실상 개인의 원금이 보장되는 구조라고 볼 수 있어요. [출처]

지분형 모기지의 장점

지분형 모기지는 여러 장점을 가지고 있습니다. 실제로 이 제도를 활용한다면 어떤 혜택을 누릴 수 있을까요?

1. 낮은 초기 비용으로 내 집 마련 가능: 집값의 10% 정도만 준비하면 내 집 마련이 가능합니다. 이는 특히 저축이 충분하지 않은 청년층, 신혼부부, 서민층에게 큰 기회가 될 수 있습니다.

2. 대출 부담 감소: 일반적인 주택담보대출보다 낮은, 주택 가격의 40% 정도만 대출받으면 되므로 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 받을 가능성이 줄어듭니다.

3. 집값 하락 리스크 최소화: 주택 가격이 하락해도 주금공이 우선적으로 손실을 부담하므로 개인의 위험이 감소합니다.

4. 안정적인 주거 환경: 전월세 계약처럼 2년마다 갱신 걱정이나 4년 후 이사 걱정 없이 장기간 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

5. 시세보다 저렴한 가격에 추가 지분 취득 가능: 여유 자금이 생기면 시세보다 낮은 가격에 추가로 지분을 구매할 수 있습니다.

6. 지분 사용료가 이자보다 저렴: 주금공 지분에 대한 사용료는 일반 대출 이자보다 낮게 책정될 예정입니다(연 2%대 예상).

지분형 모기지의 단점과 한계

물론 지분형 모기지에도 몇 가지 단점과 한계가 존재합니다. 실제 활용을 고려한다면 이러한 점들도 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

1. 시세 차익을 온전히 누리지 못함: 부동산 가격이 상승하더라도 그 이익을 주금공과 나눠야 합니다. 이는 투자 목적으로 주택을 구입하는 경우 단점으로 작용할 수 있습니다.

2. 일정 수준의 ‘임대료’ 부담: 주금공 지분에 대해 매월 사용료를 지불해야 합니다. 전통적인 주택 소유보다는 추가 비용이 발생하는 셈이죠.

3. 적용 대상 주택의 제한: 공공이 지분투자를 하는 만큼 일정 가격 이하(예상: 10억원 전후)의 주택만 지분형 모기지를 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

4. 소유권 관련 복잡성: 정부와 공동으로 주택을 소유하는 형태이다 보니 향후 의사결정(리모델링, 재건축 등)에 제약이 생길 수 있습니다.

5. 제도의 지속 가능성 불확실: 주금공의 자금이 장기간 묶이는 구조라 수요가 폭증할 경우 재원 부족 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 집값 상승 자극 우려: 영국의 ‘헬프 투 바이’ 사례처럼 집값 상승을 자극할 가능성도 있습니다.

해외 지분형 주택금융 사례

지분형 모기지는 해외에서도 다양하게 시행되고 있습니다. 가장 대표적인 사례들을 살펴보겠습니다.

1. 영국의 ‘헬프 투 바이(Help to Buy)’

2013년 영국에서 도입된 헬프 투 바이는 집값의 최소 5%만 계약금으로 납부하면 정부가 주택 가격의 40%(런던 외 지역은 20%)에 해당하는 지분을 투자하는 방식입니다. 5년간은 무이자 혜택이 제공됩니다.

2023년까지 약 38만7000가구가 이 제도를 이용했으며, 이 중 85%가 생애 첫 주택 구매자였습니다. 다만 집값 상승을 자극했다는 비판을 받아 2023년 제도가 중단되기도 했습니다.

한국이 도입하려는 지분형 모기지와 다른 점은, 영국의 경우 집값이 오르면 오른 가격으로 지분을 매입해야 해서 부담이 컸다는 점입니다. 한국은 이 부분을 개선해 시세보다 낮은 가격에 추가 지분 취득이 가능하도록 설계할 계획입니다.

2. 미국 캘리포니아의 ‘드림 포 올(Dream For All)’

2023년부터 시행된 이 제도는 주정부가 집값의 최대 20%를 투자하고, 투자 지분에 대한 임대료를 받지 않는 대신 미래에 집을 팔 때 발생한 수익을 나누는 방식입니다.

3. 호주의 ‘헬프 투 바이’ 정책

2023년 11월에 도입된 호주판 헬프 투 바이도 영국과 동일하게 계약금 5%만 내면 정부가 최대 40%의 지분을 투자하는 방식으로 운영됩니다.

이처럼 집값 상승이 가파른 국가들에서는 현금 여력이 적은 수요자들을 위한 대안으로 지분형 모기지 방식이 활용되고 있습니다. 다만 각 국가마다 주택 시장 상황과 금융 환경이 다르기 때문에 한국에 도입할 때는 우리 실정에 맞게 조정이 필요합니다.

지분형 모기지, 누구에게 적합할까?

모든 제도가 그렇듯, 지분형 모기지도 모든 사람에게 적합한 것은 아닙니다. 어떤 사람들이 이 제도를 통해 가장 큰 혜택을 볼 수 있을지 살펴봅시다.

1. 초기 자금이 부족한 청년층: 높은 집값으로 내 집 마련이 어려운 청년들에게 적합합니다. 특히 안정적인 소득은 있지만 목돈 마련이 어려운 직장인들에게 좋은 선택이 될 수 있어요.

2. 신혼부부: 결혼 초기에 주거 안정을 원하지만 자금이 부족한 신혼부부들에게 적합합니다.

3. 실거주 목적의 구매자: 투자가 아닌 실제 거주 목적으로 집을 구매하려는 사람들에게 적합합니다. 시세 차익보다는 주거 안정성을 중요시하는 분들이죠.

4. 장기 거주 계획이 있는 사람: 단기간 거주 후 매각할 계획이 아닌, 장기간 안정적으로 거주할 계획이 있는 사람들에게 유리합니다.

5. 전월세 비용 부담이 큰 무주택자: 매년 오르는 전월세 비용에 부담을 느끼는 무주택자들에게 대안이 될 수 있습니다.

반면, 다음과 같은 경우에는 지분형 모기지가 적합하지 않을 수 있습니다:

• 시세 차익을 주요 목적으로 하는 투자자
• 단기간 거주 후 매각할 계획이 있는 사람
• 이미 충분한 자기자본을 보유한 사람
• 리모델링, 재건축 등의 의사결정에 제약을 받기 싫은 사람

지분형 모기지 관련 자주 묻는 질문(FAQ)

Q: 지분형 모기지는 누가 이용할 수 있나요?

A: 금융당국이 아직 구체적인 대상을 발표하지 않았지만, 초기에는 청년이나 신혼부부 등 무주택 실수요자를 중심으로 시범사업이 진행될 것으로 예상됩니다. 향후 제도가 안착되면 대상이 확대될 수 있습니다.

Q: 지분형 모기지로 살 수 있는 주택 가격에 제한이 있나요?

A: 공공이 지분투자를 하는 만큼 일정 가격 이하의 주택만 대상이 될 것으로 예상됩니다. 서울 아파트 평균 가격(13억원)과 디딤돌대출 대상 주택(6억원)을 고려할 때 10억원 전후가 기준이 될 가능성이 높습니다.

Q: 지분형 모기지는 언제부터 이용할 수 있나요?

A: 금융위원회는 2025년 6월경 지분형 모기지 로드맵을 발표하고, 이후 시범사업을 진행할 예정입니다. 구체적인 시행 시기는 아직 확정되지 않았습니다.

Q: 지분 사용료는 어느 정도인가요?

A: 금융당국은 전세대출 이자보다 낮은 연 2%대의 이자율을 적용하는 방안을 검토 중입니다. 예를 들어, 주금공 지분이 5억원이라면 연간 약 1000만원(월 83만원)의 사용료를 내야 합니다.

Q: 집값이 하락하면 손해를 보나요?

A: 집값이 하락해도 손실분을 주금공이 우선적으로 부담하는 구조로 설계될 예정이라, 개인의 손실 부담은 최소화됩니다. 이는 사실상 원금보장이 되는 구조라고 볼 수 있습니다.

Q: 추가로 지분을 매입할 수 있나요?

A: 네, 여유 자금이 생기면 주금공의 지분을 추가로 구매할 수 있습니다. 이때 시세보다 낮은 가격(예: 해당 아파트 실거래가격의 중간값)에 매입할 수 있도록 설계될 예정입니다.

Q: 지분형 모기지로 산 집을 팔 때 어떻게 되나요?

A: 주택을 매각할 경우, 시세 차익(또는 손실)은 지분율에 따라 주금공과 나눠 갖게 됩니다. 예를 들어, 50% 지분을 보유하고 있고 2억원의 시세 차익이 발생했다면, 본인과 주금공이 각각 1억원씩 나눠 갖게 됩니다.

지분형 모기지의 미래와 전망

지분형 모기지는 가계부채 문제를 해결하고 내 집 마련의 문턱을 낮추기 위한 새로운 시도입니다. 그러나 이 제도가 성공적으로 안착하기 위해서는 몇 가지 과제가 있습니다.

우선, 정책의 목표 대상을 명확히 하고 획기적인 인센티브를 제공해야 합니다. 사회 초년생 등 주택 구매 부담을 낮추는 것이 정책 목표라면 이를 분명히 하고, 저렴한 금리와 다양한 혜택을 제시할 필요가 있습니다.

또한, 제도의 지속 가능성을 확보하기 위해 충분한 재원을 마련해야 합니다. 주금공 뿐만 아니라 은행, 보험사 등 민간 금융사, 리츠(REITs) 등이 지분투자자로 참여할 수 있도록 하는 방안도 검토 중입니다.

더불어, 부처 간 협업도 중요합니다. 지분투자를 활성화하기 위한 취득세 완화 등 세제 혜택, 청약제도 개선 등을 위해서는 금융위원회뿐만 아니라 국토교통부, 기획재정부 등 관련 부처의 협조가 필수적입니다.

금융당국은 시범사업을 통해 수요를 파악한 후 제도를 보완하고 확대해 나갈 계획입니다. 지분형 모기지가 단순한 정책 실험이 아닌, 한국 주택금융의 패러다임을 바꾸는 전환점이 될 수 있을지 지켜볼 필요가 있습니다.

결론: 지분형 모기지, 내게 맞는 선택일까?

지분형 모기지는 분명 현금이 부족한 사람들에게 내 집 마련의 기회를 제공하는 혁신적인 방식입니다. 특히 주거 안정성을 중요시하고 전세 걱정 없이 장기간 안정적으로 거주하고 싶은 분들에게는 좋은 대안이 될 수 있습니다.

하지만 모든 제도가 그렇듯 장단점이 공존합니다. 시세 차익을 온전히 누리지 못하는 점, 매월 지분 사용료를 부담해야 하는 점, 소유권이 분산되어 발생할 수 있는 의사결정의 제약 등은 분명한 단점입니다.

결국 지분형 모기지가 내게 맞는 선택인지는 개인의 상황과 목표에 따라 달라질 수 있습니다. 내 집 마련이 시급하고 자금이 부족하다면, 그리고 실거주 목적으로 장기간 살 계획이라면 충분히 고려해볼 만한 옵션입니다. 반면, 투자 목적이거나 단기간 거주 후 매각 계획이 있다면 일반적인 주택담보대출을 통한 구매가 더 유리할 수 있습니다.

앞으로 정부가 발표할 구체적인 로드맵과 세부 조건을 면밀히 검토하고, 자신의 재정 상황과 주거 계획에 맞게 판단하는 것이 중요합니다. 지분형 모기지는 분명 많은 사람들에게 새로운 내 집 마련의 기회를 제공하겠지만, 모든 사람에게 정답이 될 수는 없기 때문입니다.

여러분은 어떠신가요? 1억으로 10억짜리 집에 살 수 있다면, 그 집의 일부 지분만 가지더라도 도전해보실 건가요? 지분형 모기지가 가져올 부동산 시장과 가계부채 구조의 변화, 그리고 무엇보다 우리의 ‘내 집 마련’ 꿈에 어떤 영향을 미칠지 앞으로 주목해보면 좋겠습니다.